Logement complet — 9 axes : construction 500 k/an, accession jeunes, foncier maîtrisé, lutte multipropriété, rénovation thermique, accélération permis, réforme SRU, simplification, lien Famille/Climat

Diagnostic

La France est l'un des pays développés où l'accès au logement est le plus difficile :

• Construction en chute libre : 280 000 logements construits en 2024 vs 500 000 nécessaires selon la Fondation Abbé Pierre.
• Crise sans précédent du logement : 4 millions de personnes mal-logées, ~330 000 SDF (record historique), explosion des demandes de logement social (2,5 M de demandes en attente).
• Loyers en hausse : +25 % en 10 ans en zones tendues, vs +10 % de revenus moyens. La part du loyer dans le revenu disponible atteint 30 % pour 4 millions de ménages locataires.
• Accession à la propriété en recul : 58 % de propriétaires en 2024 (stable), mais l'âge moyen du primo-accédant a augmenté de 30 à 35 ans, et les jeunes ménages sont massivement exclus.
• Marché bloqué par les taux d'intérêt élevés depuis 2023 (3-4 % vs 1 % auparavant), refus de prêts massifs.
• Multipropriété privée disproportionnée : ~3 % des propriétaires possèdent 50 % du parc locatif privé (Insee), source de spéculation et de captation de la valeur.
• Locations meublées touristiques (Airbnb) : ~700 000 logements retirés du marché long terme dans les zones tendues, aggravation de la pénurie.
• Rénovation thermique : ~200 000 logements rénovés/an vs ~700 000 nécessaires.

Modèles internationaux performants :

Pourquoi cette mesure est stratégique :

• Pouvoir d'achat : le logement est le 1ᵉʳ poste de dépense des ménages (~25 % en moyenne, jusqu'à 50 % pour les modestes). Baisser le poids du logement = redonner du pouvoir d'achat à toute la population.
• Mobilité du travail : sans logement abordable, les actifs ne peuvent pas se déplacer vers les zones d'emploi. La rigidité du marché du logement = chômage structurel.
• Famille et Natalité : un logement adapté est la condition pour avoir des enfants (lien mesure Famille).
• Cohésion sociale : le mal-logement est la racine de nombreuses fractures sociales et géographiques.
• Climat : le secteur du bâtiment représente 25 % des émissions GES France. Rénovation et construction passive sont essentielles.
• Économie : le secteur du BTP pèse 120 Md€/an de CA, 1,2 M d'emplois. Le relancer = relancer l'économie réelle française.

Mesure

Axe A — Construction massive : 500 000 logements/an dont 30 % sociaux

• Plan Construction France : objectif 500 000 logements construits/an d'ici 5 ans (vs 280 k aujourd'hui), soit +220 k/an.
• Dont 150 000 logements sociaux/an (vs ~80 k aujourd'hui) : application stricte loi SRU réformée (cf. axe G).
• Financement renforcé : Banque des Territoires + Action Logement + bailleurs sociaux + investissement État. Création d'un Fonds national de la construction de 5 Md€/an.
• Préfabrication et industrialisation : 30 % de logements préfabriqués (modèle néerlandais, suédois), qualité maîtrisée, baisse coût et délais.
• Densification raisonnée : intensification urbaine des bassins de vie existants, fin du grignotage des terres agricoles (cohérent Agriculture et Climat).

Axe B — Plan accession à la propriété pour les jeunes

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) étendu : éligibilité revenu maximal portée à 5 SMIC (vs 3,5 actuels), portée plafond ×2.
• Apport facilité : créer un "Prêt apport jeune" garanti par l'État (~30 000 €), remboursable à long terme.
• Bail réel solidaire (BRS) généralisé : dissociation du foncier et du bâti, accession à 30-50 % moins cher, modèle Lyon/Vienne.
• Locatif-accession : possibilité de louer puis acheter, modèle bien établi en logement social.
• Suppression progressive des dispositifs investisseurs (Pinel, Denormandie) : déjà supprimé par mesure G (niches fiscales). Le bénéfice fiscal va à l'accession plutôt qu'à l'investissement locatif privé.
• Caution État pour les jeunes primo-accédants modestes via un système de "caution publique" (modèle québécois).

Axe C — Foncier maîtrisé

• Taxe sur les friches : tout terrain à bâtir non construit dans les 5 ans suivant l'obtention du permis est taxé fortement (+5 % de la valeur par an, jusqu'à expropriation).
• Préemption renforcée des collectivités sur les fonciers stratégiques.
• Lutte contre la rétention foncière : encourage la mise sur le marché (modèle néerlandais).
• Foncier public mobilisé : terrains de l'État, des collectivités, de la SNCF, des armées etc. cédés à prix abordable pour construire (modèle Établissements Publics Fonciers étendus).
• Limitation de l'artificialisation : objectif Zéro Artificialisation Nette d'ici 2050 (lien Plan Climat), densification urbaine prioritaire.

Axe D — Lutte contre la multipropriété abusive

• Taxation renforcée des résidences secondaires dans les zones tendues : +50 % à +100 % de la taxe d'habitation, modulée selon la pression locative.
• Taxation des locations meublées touristiques (Airbnb) : alignement fiscal sur la location classique, suppression des avantages spécifiques, plafonnement des nuits (90 nuits/an comme à Paris).
• Taxation progressive de la multipropriété : 1ʳᵉ résidence (résidence principale) = taxation normale, 2ᵉ logement = taxation +50 %, 3ᵉ et + = taxation +100 % (modèle progressif).
• Lutte contre la spéculation immobilière : taxation des plus-values immobilières alignée sur les revenus du travail (suppression des abattements pour durée de détention pour les multipropriétaires).
• Exceptions : héritage récent, raisons familiales documentées, investisseur professionnel régulé.

Axe E — Rénovation thermique massive (700 000 logements/an, cohérence Plan Climat)

Déjà détaillé dans le Plan France Climat 2030, cette mesure le confirme et le renforce :

• 700 000 logements rénovés par an (vs 200 000 aujourd'hui)
• Gratuité totale pour les modestes (RFR < 30 k€)
• Aide à 70 % pour les classes moyennes
• Obligation rénovation lors mutation immobilière
• RE2030 obligatoire pour le neuf
• Lien direct : la mesure logement et le Plan Climat sont indissociables sur cet axe.

Axe F — Accélération des permis de construire

• Constat : délai moyen de permis de construire en France ~18 mois, en Allemagne ~6 mois, aux Pays-Bas ~3 mois.
• Objectif : passer le délai moyen à 6 mois en France.
• Simplification des procédures : permis tacite si pas de réponse dans les 6 mois, sauf cas exceptionnels.
• Réforme des recours abusifs : encadrement strict, sanctions financières en cas de recours manifestement abusif.
• Délais préfectoraux raccourcis, instruction parallèle plutôt que séquentielle.
• Outil numérique unique pour le dépôt et le suivi du permis (en lien avec mesure Numérique souverain).

Axe G — Réforme loi SRU (réduire les blocages des communes hostiles au social)

• Constat : la loi SRU impose 25 % de logements sociaux dans les communes urbaines, mais ~1 100 communes ne respectent pas leur obligation et préfèrent payer l'amende (modeste).
• Amende multipliée par 5 : pour les communes en infraction caractérisée, l'amende devient prohibitive.
• Construction d'office par l'État : pour les communes hostiles, l'État peut faire construire à leur place, avec recouvrement sur le budget communal.
• Maintien de la mixité sociale : seuil 25 % obligatoire, vigilance contre la concentration excessive.

Axe H — Simplification massive des normes du bâtiment

• Audit annuel des normes par le Conseil d'État + Cour des comptes : ~3 000 normes du bâtiment recensées (Bouygues, FFB), objectif -30 % en 5 ans.
• Normes maintenues : sécurité incendie, accessibilité PMR, performance énergétique (RE2030), sismicité où applicable.
• Normes supprimées : doublons, normes obsolètes, normes spécifiques régionales non justifiées.
• Effet attendu : baisse coût de construction de 5-10 %, accélération des chantiers.

Axe I — Articulation avec Famille et Climat

• Logements adaptés famille : objectif 60 % de T3/T4 dans les constructions neuves (vs 40 % aujourd'hui), cohérent avec mesure Famille & Natalité.
• Logements évolutifs : possibilité d'agrandir, de diviser selon évolution de la vie.
• Construction passive / positive : tous les nouveaux logements doivent être passifs (consommation < 15 kWh/m²/an) ou positifs (production > consommation), lien Plan Climat.
• Logements bois et matériaux biosourcés : objectif 50 % des nouveaux logements en bois ou biosourcés d'ici 10 ans (puits de carbone, filière française renforcée).
• Logement social rénové : remettre en habitabilité le parc HLM ancien (~5 millions de logements sociaux à mettre aux normes énergétiques).

Articulation programmatique

• Plan France Climat : rénovation thermique massive et construction passive
• Famille & Natalité : logements adaptés aux familles
• Agriculture & Ruralité : lutte contre l'artificialisation des terres agricoles
• Numérique souverain : simplification numérique des démarches
• Démocratie directe : référendum local sur les grands projets de construction
• Pacte d'autorité : lutte contre les marchands de sommeil et logements indignes
• ASU : intégration des aides au logement dans l'Allocation Sociale Unique (déjà fait)
• Collectivités locales : compétences clarifiées (urbanisme à l'intercommunalité)

Public cible

Bénéficiaires directs :

• 30 millions de ménages français à travers une politique du logement refondée
• 4 millions de mal-logés et 330 000 SDF qui retrouvent un toit
• ~2,5 M de demandeurs de logement social en attente
• Jeunes ménages : accession facilitée
• Locataires zones tendues : prix maîtrisés
• 1,2 M d'emplois du BTP via la relance construction

Concernés par les contraintes :

• Multipropriétaires (>2 logements) : taxation progressive
• Loueurs Airbnb : alignement fiscal
• Communes en infraction SRU : sanctions renforcées

Financement

Coût brut sur 5 ans : ~35 Md€

• Fonds national de la construction : ~25 Md€ cumulés
• Plan accession jeunes (PTZ étendu, caution État) : ~5 Md€ cumulés
• Foncier public mobilisé : ~3 Md€ cumulés (acquisitions et études)
• Simplification administrative et numérique : ~1 Md€ cumulés
• Adaptation normes et formation : ~1 Md€ cumulés

Recettes brutes sur 5 ans : ~10 Md€

• Taxation renforcée multipropriété et résidences secondaires : ~5 Md€ cumulés
• Taxation Airbnb et meublés touristiques : ~2 Md€ cumulés
• Taxes sur friches : ~1 Md€ cumulés
• Économies APL (moins d'effets pervers, logement plus abordable) : ~1-2 Md€ cumulés
• Effets sur recettes fiscales BTP (emplois créés) : ~2 Md€ cumulés

Coût net sur 5 ans : ~25 Md€, soit ~5 Md€/an. Investissement majeur pour le pouvoir d'achat des ménages.

Effets indirects long terme :

• Baisse durable du poids du logement dans le budget des ménages (25 % → 20 %)
• Croissance économique via mobilité du travail et secteur BTP
• Baisse du mal-logement et du sans-abrisme
• Effet famille (lien mesure Famille & Natalité, conditions d'avoir des enfants)
• Effet climat (rénovation, construction passive)
• ~250 000 emplois supplémentaires créés dans le BTP en régime de croisière

Calendrier

• An 1. Adoption loi cadre. Création Fonds national de la construction. Premières mesures de taxation multipropriété et Airbnb. Réforme loi SRU avec amendes ×5. Lancement Plan accession jeunes (PTZ étendu).
• An 2. Construction à 350 000 logements/an. Simplification des permis (de 18 mois à 12 mois en moyenne). Premiers logements bois et préfabriqués livrés. Foncier public mobilisé.
• An 3. Construction à 420 000 logements/an. Permis à 8-10 mois moyens. Bilan à mi-parcours. Évaluation Cour des comptes.
• An 4. Construction à 470 000 logements/an. Permis à 6-8 mois. Baisse mesurable du mal-logement.
• An 5. Construction à 500 000 logements/an (cible atteinte). Permis à 6 mois (cible atteinte). Bilan complet : prix, mal-logement, mobilité, climat.

Indicateurs de succès

• Nombre de logements construits par an (objectif : 280 k → 500 k en 5 ans).
• Nombre de logements sociaux construits par an (objectif : 80 k → 150 k).
• Délai moyen d'obtention d'un permis de construire (objectif : 18 mois → 6 mois).
• Taux d'effort logement médian des locataires en zones tendues (objectif : 30 % → 25 %).
• Nombre de mal-logés (objectif : 4 M → 2 M en 5 ans).
• Nombre de SDF (objectif : 330 k → 100 k en 5 ans).
• Pourcentage de jeunes primo-accédants (objectif : +30 %).
• Nombre de logements rénovés énergétiquement par an (objectif : 200 k → 700 k cohérent Plan Climat).

Sources

• Ministère du Logement et de la Cohésion des territoires
• Fondation Abbé Pierre — Rapport annuel sur le mal-logement
• Insee — Statistiques du logement
• Singapour — HDB (Housing & Development Board), modèle de logement public-coopératif
• Vienne (Autriche) — Politique de logement social dominante
• Pays-Bas — Politique de fusion communale et logement intégré
• Loi SRU et son bilan d'application
• Cour des comptes — Rapports sur les politiques du logement
• Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) — Financement du logement