Étendre l'encadrement des loyers à toutes les zones tendues, avec amende effective en cas de non-respect

Diagnostic

Dans les zones tendues — Paris, petite couronne, Bordeaux, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Rennes, etc. — les loyers du parc privé ont augmenté plus vite que les revenus depuis 15 ans. À Paris, le loyer médian au m² atteint 30 € (OLAP 2024) contre un salaire médian stagnant. La part du loyer dans le revenu disponible dépasse 30 % pour 4 millions de ménages locataires (INSEE, 2023).

L'encadrement des loyers existe depuis la loi ELAN (2018) mais reste optionnel pour les collectivités. Les villes qui l'appliquent (Paris depuis 2019, Lille, Lyon, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux) constatent une stabilisation des loyers neufs sur 3-4 ans (étude OLAP 2024). Mais le taux de non-respect reste de 30 à 40 %, et l'amende administrative de 5 000 € n'est appliquée que dans une minorité de cas faute de moyens de contrôle.

Mesure

1. Extension obligatoire : l'encadrement des loyers s'applique de droit dans toutes les zones tendues (au sens du décret n° 2013-392), soit ~1 100 communes représentant 28 millions d'habitants.

1. Loyer de référence fixé par observatoire local des loyers (OLL), réactualisé annuellement, avec un loyer plafond à +20 % et un loyer plancher à -30 % (comme aujourd'hui à Paris).

1. Amende effective : 5 000 € par logement et par an de non-conformité, recouvrée par la DGFiP (et non par la collectivité, qui n'en a pas les moyens). Doublement en cas de récidive.

1. Service public du contrôle : création d'un poste dédié par préfecture en zone tendue (1 100 ETP au total), avec audits aléatoires de 5 % des annonces locatives par an et traitement obligatoire des signalements de locataires sous 60 jours.

1. Information du locataire : obligation pour le bailleur de joindre au bail le loyer de référence applicable, avec recours simplifié devant la commission départementale de conciliation.

Public cible

~6 millions de logements locatifs privés en zone tendue, soit ~12 millions de locataires. Les bailleurs privés (~3,5 millions de personnes physiques) sont concernés côté obligations.

Financement

Coût brut : ~550 M€ sur 5 ans (création et fonctionnement de 1 100 ETP de contrôle en préfecture + financement renforcé des observatoires locaux des loyers + plateforme nationale de signalement).

Recettes attendues : ~350 M€ sur 5 ans d'amendes effectivement recouvrées (hypothèse prudente : 50 000 amendes/an à 5 000 €, taux de recouvrement 70 %, montée en charge progressive).

Coût net estimé : ~200 M€ sur 5 ans, soit 40 M€/an, financés sur le budget du ministère du Logement.

Effet indirect : économie sur les APL si les loyers se stabilisent (l'APL prend en charge ~17 Md€/an, dont une partie compense des loyers excessifs).

Calendrier

• An 1. Loi votée. Décret d'application. Recrutement et formation des 1 100 ETP en préfecture. Mise à jour des observatoires.
• An 2. Entrée en vigueur. Premier cycle d'audits aléatoires. Plateforme nationale de signalement ouverte aux locataires.
• An 3. Bilan d'application : taux de respect, nombre d'amendes, effet observé sur les loyers neufs vs trajectoire pré-réforme.
• An 4. Évaluation par France Stratégie. Ajustement des plafonds si l'effet pervers (raréfaction de l'offre) est documenté.
• An 5. Bilan complet et arbitrage sur la prolongation / extension à de nouveaux territoires.

Indicateurs de succès

• Taux de respect de l'encadrement dans les annonces : objectif > 80 % à 3 ans (vs ~60 % aujourd'hui à Paris).
• Évolution du loyer médian au m² en zone tendue, écart à l'inflation : objectif < +0,5 pt/an.
• Nombre d'amendes recouvrées et part des récidives sanctionnée : objectif > 90 % des signalements traités sous 60 j.
• Taux d'effort logement médian des locataires en zone tendue : objectif passer de 28 % à 25 % en 5 ans.

Sources

• OLAP — Rapport annuel 2024 sur les loyers parisiens
• INSEE — Conditions de logement et taux d'effort 2023
• Loi ELAN (n° 2018-1021) — articles sur l'encadrement
• France Stratégie — Évaluation des dispositifs d'encadrement des loyers — Études comparatives France, Berlin, Stockholm.
• Cour des comptes — Politique du logement, rapport thématique 2023